Obligaciones fiscales de una inmobiliaria de alquiler en España (2026)

Si gestionas alquileres en nombre de propietarios (o si eres una agencia que cobra honorarios), Hacienda te considera un empresario o profesional con obligaciones fiscales propias. Este es el mapa completo de lo que te toca, sin entrar en tecnicismos.

⚠️ Disclaimer: esto es orientación general, no asesoría fiscal. Para casos complejos habla con tu gestoría.

Los 3 impuestos que te aplican

1. IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Alquiler de vivienda para uso residencial: EXENTO de IVA (art. 20.1.23º Ley del IVA)
Alquiler de local / oficina / nave: 21% IVA
Honorarios de gestión que cobras al propietario: 21% IVA
Servicios puntuales (formalización de contrato, gestión de reparación): 21% IVA

💡 La confusión típica: muchos gestores creen que todo es 21% y emiten facturas con IVA de alquileres residenciales. Error que Hacienda penaliza.

Modelo 303: declaración trimestral de IVA. Aunque sea todo exento, hay que presentarlo (a cero).

2. IRPF (Impuesto sobre la Renta)

Honorarios de gestión que cobras al propietario: tributan como rendimiento de actividad económica en tu IRPF personal (o IS si eres SL)
Retención del 15% sobre los honorarios si eres persona física (desde 2015, en algunos casos 7% para nuevos autónomos)
Modelo 130 (pago fraccionado trimestral para autónomos) o Modelo 202 (para sociedades)
Si retienes al propietario (porque gestionas alquiler de su piso y le pagas la renta neta): modelo 115 si hay retención de IRPF en alquileres de local

3. VeriFactu (facturación verificable)

Desde el Real Decreto 1007/2023, todos los softwares de facturación deben cumplir el régimen VERI*FACTU (verificación de facturas):

Huella digital encadenada de cada factura
Firma electrónica de cada registro
QR en la factura apuntando a la URL de verificación de la AEAT
Remisión a la AEAT (en tiempo real en modo VERI*FACTU)
Inalterabilidad — no se puede borrar ni modificar una factura emitida, solo rectificar

⚠️ Multa por incumplimiento: hasta 50.000 € por ejercicio. No es broma.

Tu CRM de alquileres debe emitir facturas VeriFactu válidas. Si no lo hace, estás expuesto.

Los modelos que tienes que presentar

| Modelo | Qué | Cuándo | |---|---|---| | 303 | IVA trimestral | Abril / Julio / Octubre / Enero | | 130 | Pago fraccionado IRPF (autónomos) | Abril / Julio / Octubre / Enero | | 202 | Pago fraccionado IS (sociedades) | Abril / Julio / Octubre / Enero | | 115 | Retención IRPF alquileres | Abril / Julio / Octubre / Enero | | 180 | Resumen anual retenciones alquileres | Enero | | 390 | Resumen anual IVA | Enero | | 100 | Declaración anual IRPF | Abril-Junio | | 200 | Declaración anual IS | Julio (aprox.) | | 347 | Operaciones con terceros (facturas > 3.005 €) | Febrero |

Lo que un buen CRM de alquileres debe hacer por ti

Emitir facturas VeriFactu automáticamente cuando cobras honorarios al propietario
Calcular el IVA correcto según el tipo de operación (residencial exento vs local 21%)
Calcular retenciones IRPF en honorarios (15% o 7% según el caso)
Generar la liquidación mensual del propietario: renta cobrada - honorarios - retención - gastos = neto a pagar
Libro registro de facturas emitidas y recibidas integrado
Export a tu gestoría en formato estándar (Facturae XML, CSV, etc.)
Rectificativas automáticas cuando modificas un importe a posteriori

Las 3 cosas que Hacienda mira primero

Cuando un inspector ve una agencia de alquileres, busca:

Facturas con IVA incorrecto en alquileres residenciales (muchos cobran 21% indebidamente)
Cobros sin factura (sobre todo en metálico o bizum, que dejan poco rastro)
Modificaciones de facturas sin rectificativa (se considera "borrado" y la factura original es falsa)

Caso real: la factura borrada

Una agencia en Valencia emitió 4 facturas a un propietario en enero. En febrero el propietario pidió que se rectificara una (error en el cálculo). El CRM que usaban (un ERP genérico) dejó "borrar" la factura original y crear una nueva, sin dejar rastro de la original.

Resultado: 2.500 € de multa porque Hacienda entendió que la factura original nunca existió y los libros no cuadraban.

💡 Un CRM con VeriFactu nunca te deja borrar una factura, solo crear una rectificativa encadenada. La auditoría es automática.

¿Tu CRM actual cumple con todo esto? Si no genera facturas VeriFactu, calcula retenciones automáticamente, o te obliga a hacer las liquidaciones a mano en Excel, te está costando tiempo y riesgo.

En Rentcla, el módulo de facturación con VeriFactu (Fase 5 del roadmap) se encarga de todo esto sin que tengas que pensar en ello.

→ Ver pricing · Roadmap VeriFactu